[转帖]期待理性的回归-----简论上海房地产市场的未来趋势(推荐年轻购房者阅读)(转载)

[转帖]期待理性的回归-----简论上海房地产市场的未来趋势
　　
　　“人们只能在一个不断批判的过程中接近真理，在这各过程中的一切判断都只是暂时有效并都是证伪的对象。”我的贴子亦如是。浅薄而贻笑大方处，望指正。
　　　　
　　　　期待理性的回归-----简论上海房地产市场的未来趋势
　　　　
　　　　
　　　　“当一个市场回归理性的时候，也就是它价值回归的开始。”―――― 作者题记一
　　　　
　　　　“米缸里的老鼠―――老鼠不小心掉在一只装着满满大米的米缸里，幸福的快要晕死。每天只要吃饱了睡，睡饱了吃。但总有这么一天，米缸里的米已浅下很多，尽管下面似乎还有无穷无尽的大米，但要是老鼠在那天不跳出米缸，继续吃下去的话，它就再也跳不出米缸了。―――危机总是在幸福中悄悄的来临。避免危机的最高境界是适可而止，尽管有时的确力不从心。”―――――作者题记二
　　　　
　　　　一、 涨幅问题
　　　　“上海的房地产价格从2000年开始上涨,确实有了很大的涨幅,但是请大家看一下上海的GDP增长速度, 两位数以上; 所以,房地产的涨幅还是可以承受的。”------某位bbs楼主
　　　　
　　　　这位楼主过于简单地从“上海的GDP增长速度两位数”而推断出“上海房地产的涨幅还是可以承受”，感觉底气不足未免太过牵强，并且有因果倒置之嫌。GDP的增长和房地产的上涨的确联系紧密，大家都知道投资与消费是GDP的主要部分，恰恰是由于房地产及其相关行业大量投资与消费的增长，才相当大的促进了GDP的快速上涨。
　　　　（附注说明：上海市计委综合处处长阮青反映，房地产占GDP的比重已经占到6.9%，基本实现了2005年达到7%的目标，房地产的投资占到固定投资的三分之一，房地产相关的消费占消费品零售总额四分之一，中心城区的财政收入的30%来自于房地产相关收入。）
　　　　
　　　　2000年的时候，我纪录下了新希望集团民生银行董事长刘永好评价上海房地产市场的一段话（发表在《21世纪经济报道》上的）：“这是一个少有泡沫的成熟市场。 上海市场已经回归到了房地产市场的本质，即有需求就有市场，而非盲目的炒作概念。东部沿海居民相对较西部富裕，消费者二次置业能力强，各地商人云集上海，政府清廉规范，这都是利好。上海市民旺盛的需求是使市场健康运转的强大动力。房地产开发成本的刚性增长（如土地费用、拆迁安置费和建筑费用等）都会抬高上海的房价。目前，上海房价总体水平并不高，而土地资源的稀缺性会渐渐显露出来，成本和需求双双走高，必将推动房价稳步上升。”
　　　　
　　　　三年后重读这段话，不得不佩服他犀利精准的眼光。的确，三年来的发展一如他当年所预言。但重新以他当时的标准再来衡量现在的上海房市，却发现当年那么多的利好，大多数已不复存在。
　　　　
　　　　“上海市场已经回归到了房地产市场的本质，即有需求就有市场。”------------所谓的需求，当三级租赁市场的回报率平均只在5%，却还有大量的投资客蜂拥而入，为的只是大家都认为房价还会再涨；当大家都害怕房价还会再涨，由坚定的观望到恐慌性的抢购，不管地段位置朝向环境，只要有房子出来一律排队；当郊区的房子预定时5000，开盘时6000，一开盘就说已经售罄，结果在此周围的中介却有大量的该小区的房源以7000块挂牌出售时；当街头巷尾以前谈股票的人都在谈房子，连卖报纸的老太都知道炒楼赚钱时，你认为这时的需求合理吗？
　　　　
　　　　----------------存在“盲目的炒作概念。”股市中最容易炒作的是概念，最容易破灭的也是概念。房市亦如此。我搞不懂为什么会有这么多人把世博会当成啥了不起的事，申请成功后全上海房产商竟然集体提价5%。感觉上海人是不是没见过世面，弄个世博会就被房产商和媒体牵着鼻子跑。谁知道世博会究竟能推动上海经济几个百分点，而且，世博会过后又怎么办呢？北京还申奥成功了，可北京的房价却一直在跌！一个科教中心的概念就能让杨浦的房价升上1500元一平米，这些所谓的利好，都只是市场为了配合它的趋势而创造的罢了。不排除为了维持增长，我们的政府还会创造新的梦想与希望，但愿我们身在梦中，永远不要醒来。
　　　　
　　　　--------------“东部沿海居民相对较西部富裕，消费者二次置业能力强。”大多数人已远远不是二次置业了，四次五次都有了。市场的主要力量被大家较一致的公认为大量优秀的外来人才的初次置业。
　　　　呵呵，各位同学，你们毕业平均拿个10万年薪，感觉不是金领也该是银领，挺满意了吧。那总得要住的内环线以内象样点的地方三室一厅吧，呵呵，没个100万拿不下来，就算加上按揭和老婆一起买，嘿嘿，孩子先晚两年养，日子先紧着点过，小资情调先悠着点享受，工作？看你还有没有胆子和老板顶，要是被炒了，俩月没找到工作，每月再还个五六千按揭，呵呵，你不疯，老婆也会逼你疯！
　　　　这还是复旦ＭＢＡ毕业，上海大多数小白领的月收入只在3000～5000！那又有多少初次置业的购买能力？呵呵，同学们大伙儿都指望着咱们为上海房价的更上一层楼添砖加瓦啊：）
　　　　
　　　　-------------“各地商人云集上海。”这正是我看好上海办公楼市场的根本因素。上海是大多数外商进入中国的第一站，当年的香港繁荣很大程度就是因为“窗口”效应。唯有这点利好依旧未变。
　　　　
　　　　-------------“政府清廉规范。”以前还算收敛，可其他不说，周_正_毅事件中陈_良_宇的胞弟陈_良_军在周氏集团中担当要职……..不必再说下去了吧：） “没有政府的大力配合，哪会有卖混沌的成为百亿元的超级富豪！”
　　　　
　　　　当上述大多数利好已不复存在时，你还有理由相信2004~2007年这四年，还会如2000~2003年那般的疯长30%~50%？
　　　　
　　　　二、 韩市长的话
　　　　“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯
　　　　
　　　　“韩市长”们早已经不是一个公正的市场管理者的角色了，他们和他们所代表的上海政府早已经通过各种渠道悄悄的渗入了这个市场，成为了这个游戏的主要参与者，并且是最大的既得利益获得者。无论出于他个人还是他所代表的上海政府的利益亦或政绩，都不愿见到这个市场的萧条。为了避免房地产市场的大萧条，这样的讲话估计还会有很多次，但市场的根本趋势不会因为他个人的预言而改变。遥想2001年诸位专家对股市的大胆的预言，冲破2500点、3000点的预言不在少数，，当时牵动了多少股民的心。最终股市跌了，跌的很惨。回想起来，或许已经能够笑了，可免不了还是会有心酸。“痛定思痛，痛何尤哉！”
　　　　
　　　　当然，政府可以通过严格控制土地供应量来一定程度的维持高房价（97前的港府就是通过这种方式节节逼高房价的，可现在？跌去七成！），但上海房产市场高端富余、低端短缺的结构性矛盾却是必须通过加大低端市场土地供应量来稀释。
　　　　
　　　　（2003年09月29日 《解放日报》：“统计显示，7、8两月全市共推出59幅土地，加上昨天推出的35幅土地，仅第三季度就推出地块94幅，地块面积达到了805公顷，公开招标土地面积远远超过了上半年的总和。其中大多数商品住宅用地适合建造中低价商品房。”）
　　　　
　　　　此时的上海政府已无法通过最直接有效的方法来维持房价。最简单的经济分析告诉我们，为维持价格，当供应无法有效缩减的时候，必须提高有效需求。怎么办？先拍胸脯保证房地产市场决不掉价，然后再登高振臂一呼，号召广大人民群众发扬艰苦奋斗的革命传统勒紧裤腰带省吃俭用购买房子，顶住房价维持房地产市场的繁荣昌盛！呵呵，黔驴技穷矣。
　　　　
　　　　
　　　　三、 疯狂的高价
　　　　今天这么高的房地产价格源于房地产价格预期上涨的预言实现，房地产行业进入自我加强阶段而产生的结果，它最终将回归到理性发展的轨道上来。期间可能会经历萧条！
　　　　 我们来简单的回顾一下房地产发展的轨迹：
　　　　 由改革开放开始
　　　　→→→社会财富的积累
　　　　→→→潜在房产消费能力的增加并不断积蓄能量
　　　　→→→八十年代末九十年代初，利用政策漏洞初步释放能量，形成第一次房地产投资浪潮
　　　　→→→此次浪潮由于火候未到、先天不足，且投机性太重，于九十年代中夭折崩溃，留下大堆的烂尾楼
　　　　→→→98年国家取消福利分房（苦心诣志地要繁荣房产市场），打破了人们固有的等待分房的观念，从而打开了一个巨大的内需市场
　　　　→→→98~99年巨大的需求量逐步释放，但由于前期存量房和空置房较多，供需大抵平衡。再加上大多数开发商还在传唱94年崩溃的悲歌，对房产投资心有余悸，市场热而不火。但一批市场敏感者开始少量介入试探。
　　　　→→→99年至2000年，大量的存量房被蚕食一空，大多数房产商如梦初醒，市场以其极高的效率传达着上涨的预言和兴奋的喜悦。恰时，经济景气，股市火爆，政策灵活，资金充裕，大批项目纷纷上马，无论买者还是卖者都有利可图，市场一片景气。
　　　　→→→2001年股市股市暴跌，在缺乏较好投资机会的时候，具有极大资金容纳力且回报丰厚的房地产自然是首要选择。其时，99年度的投入已大多回收且实现了较高的利润。趁热打铁，追加投资当然亦是上上之选。
　　　　正如金融行业中，每一笔贷款总会产生另外一笔相应的存款。房地产行业的景气让老百姓掏出了他们大半辈子的积蓄购买房产，巨大消费创造出的每一笔利润又相应的转化为另一笔消费，每一笔消费又产生相应的利润，社会财富级数般的增加，又反过来促进了房地产及其相关行业的更景气……..(循环继续)
　　　　→→→房价持续攀升，上涨预言持续实现，投资商预期利润持续增加，信心大涨而推动一级市场土地拍卖价格持续走高，房屋土地成本持续上升，房价继续攀升……房地产行业进入自我加强的阶段！
　　　　
　　　　经济过热和房地产风险是整个社会系统内的事，防止它们发生是央行和政府的事。房地产公司在规则下运营，他们所追求的，是在现行法律框架内谋求利润的最大值，他们不可能拿出过多的精力来分析自己的行为对整个系统所可能产生的影响。房地产公司不可能停止开发，一个放弃有利可图项目的公司几乎可以肯定将会在竞争中被淘汰。但另一方面，即令这个公司拒绝了开发项目，其他公司也还是会趋之若骛意图取而代之，占领市场。用博弈论来诠释的话，也就是说，无论对手是选择开发还是拒绝，只要还想在房地产市场生存下去，最优解就必须选择开发。这样一来，就算他们已经意识到了，在房地产勃兴的背后存在着严重的问题，他们也还是别无选择：要么随波逐流，要么退出竞争。
　　　　“当一种趋势发展起来的时候，参与者们的处境往往不允许他们采取抵制的行为，即使他们知道这样下去将会酿成灾难。所以说参与者的最高境界是适可而止，虽然有时的确是力不从心。”
　　　　
　　　　五、租房市场和投资购房
　　　　逐利是资本的本性。上海地区平均的租金回报在５％，偏远一点交通差些的新小区，就算３％都不一定租得掉。随着郊区大量期房的交付使用（供应增加），以前市区的租客有部分变成业主（需求降低），平均租金自然下滑。而大多数投资客在如此低的回报下，所企盼的只有买卖差价了（这和中国股市又何曾相似）。这部分“投资客”对市场价格往往会过度反映，在初期中期是房价的主要拉升者，一旦房价停止上涨，又将成为主要的抛售者。所谓“成也萧何，败也萧何。”股市中最可怕的情绪莫过于多方丧失信心，反手做空。兵败如山倒，那时的力量是无可抵挡的。楼市亦如是。　
　　　　
　　　　六、国家政策的变化
　　　　国家是整个国民经济繁荣或崩溃的最终买单者。面对包括上海在内的全国房地产市场上的过热情绪，除了先出台一系列财税政策，努力配合货币政策，抑制有所显现的房地产泡沫之外，更是一马当先地推出强力货币政策。
　　　　
　　　　６月份央行首先出台被称为“房贷新政”的１２１号文件，意图敲山震虎，对房产开发过程中的一系列漏洞进行弥补，惹得大多数开发商哭爹骂娘。他们不但制造各种舆论，还伙同各地地方政府挖空心思的大搞对策、打擦边球。情形愈加混乱。
　　　　
　　　　可央行行长戴相龙也不是吃干粮的，先通过发行票据，大量收缩、回笼货币，并且多次在不同场合，以窗口指导意见的形式，提到“反通胀要打提前量”、“不得已时要提高存款准备金率”，其意不言自明：主要是针对今年以来各商业银行在某些领域放贷过多，尤其是房地产行业，希望大家有所收敛。可是此时各地商业银行已骑虎难下。“重症需用猛药”，于是从９月２１日起正式开始“不得已”地祭出尚方宝剑——提高存款准备率，由此而发出明显信号——央行开始收缩银根了！（一锤定音，开发商们一下就乖了，再也不敢唧唧歪歪，怕惹毛了戴行长又出台啥其他政策了。嘿嘿：）
　　　　
　　　　由６％调高到７％的存款准备率，理论上不考虑“漏出”效应，可缩减全社会2.38%的货币量。权威计算是冻结了商业银行约１５００亿元的资金。从目前形势看，此项措施实施后对金融业影响巨大。10月份国债市场遭受严重抛压，一路下跌。各路银行严控贷款数量，新增贷款量很少。相信这对一个资本密集型的房地产市场而言，委实不是个太妙的消息啊：）
　　　　　　
　　　　　　　建设部公布全国范围内存量房面积已出现大幅度增长的势头，中房指数也已出现了拐头迹象，广州、深圳已经连续几年，北京、南京从今年开始，房价都见顶回落，而我们上海的房价能否还能够逆大势“一枝独秀”？
　　　　
　　　　当然，人民币的升值预期对一些外销房和办公楼市场有一定的利好,但住宅市场主要由境内居民购买消费，影响较为间接。
　　　　
　　　　七、我的预言
　　　　 未来的一年内房价还不会有太明显的回落。但自2005年开始房地产行业将会由于房产商资金链断裂风险、台独战争风险、投机客抛压风险、大量低价房上市风险，供求失衡风险等等导火索，而逐渐暴露出深深隐藏在脆弱的非理性繁荣后面的种种弊端；“矫枉必须过正”，待2007~2010年奥运会和世博会的光芒散退，该行业完成一次大的震荡后，市场回归理性！
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　八、我的建议
　　　　1、对于我们而言，无论这房价是涨是跌，房子还是要买的，只是不必去买太贵或太大的房子。“有条件要上，没有条件创造条件也要上！”
　　　　因为对个人而言，第一套房子的边际价值实在是太高了。
　　　　它可以给你一个自己的家的感觉。不会过一阵就会被人催房租；不会惦记着“再过俩月又要签合同了，房东会不会涨价？我该怎么来砍”；不会被人检查有没有用坏他的冰箱…….
　　　　它可以给你强烈的归属感。租赁和拥有自己的房子是两种完全不同的心态。
　　　　
　　　　2、买什么样的房子？房地产的金科玉律是：“第一地段，第二地段，第三还是地段！”因此，宁愿买好地段的差房子，也不要买差地段的好房子。住在方便一点的地方，你每天可以早半小时回来经营你的小窝，高兴的话随时可以去逛夜上海，每天早晨可以在温暖的被窝里搂着爱人多睡那么一小会儿，早上上班可以比同事少掉一丝疲惫，或许成功和幸福就只差那么一点——每天比别人少一个小时的奔波。
　　　　
　　　　3、别太在意小区的绿化或景观，年轻的时候没有太多欣赏的时候，别为了虚荣而去承担不必要的压力。
　　　　“处泰山之巅岂因观日出而朝朝登临，居西湖之畔何曾为赏月而夜夜泛舟！”
　　　　一对香港的中产阶级夫妇，倾其前半生的积蓄和后半生的按揭购买了一套心仪已久的海边别墅，可以看日出日没、潮涨潮落，铺上名贵的波斯手编羊毛地毯，安上意大利进口真皮沙发，养了条纯种京叭，雇了个菲佣。结果，为了还按揭，夫妇俩每天早出晚归，倒是那个菲佣每天坐在意大利进口真皮沙发上，踩着柔软的波斯地毯，抱着温顺的京叭狗，悠闲地看日出日没、潮涨潮落！
　　　　快乐不是由房子来决定的！
　　　　
　　　　好了，就此收尾了。
　　　　
　　　　对于我的预言，其实我无需论证那么多，只要我的预言被足够多的人相信，那么它也同样会促使房产市场反循环地自我瓦解，只是需要有很多人相信而已。鲁迅先生说过：地上本没有路，走的人多了，自然也就成路了。所以为了让信我的人多点，我就一下说了那么多。呵呵，如果我的预言没有实现，那我认栽，毕竟我还年轻，这天外有天，山外有山；如果我的预言被实现了，别说那是我的能耐，其实，只是预言实现了它自己而已。仅此而已。
　　　　
　　　　
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